因為永遠都會有通膨，所以房價理論上也會隨著通膨持續上漲。這意味著，只要你買了房子，房價就會跟著通膨一路往上飆升，彷彿不需要多想、無腦漲價，一直漲到世界末日，就只是這麼簡單的道理。
因此，很多人會認為買房怎麼可能會賠錢呢？但事實上，房價真的有可能會跌。今天我會用兩組非常真實的數據來告訴你，為什麼即使一個國家發生通膨，房價還是可能會下跌的真相。
用「好寶寶點數」與「糖果」故事理解通膨與房價
嗨，我是專家。假設你現在是一位小學三年級的小朋友，你在一家小型補習班補習。補習班說，表現好的小朋友會獲得補習班獨家的「好寶寶點數」，只要累積到10個好寶寶點數，就可以換一顆糖果。可是後來，這家補習班因為經營不佳，為了吸引更多小朋友加入，就大量發放好寶寶點數。但為了避免太多小朋友換糖果，導致補習班要買更多糖果，他們把兌換糖果的門檻從10點提高到100點。
這樣一來，看起來糖果的「價格」漲了10倍，對吧？但其實其他補習班流通一種叫做「超級金幣」的貨幣，當其他小朋友拿著這個超級金幣到這家補習班時，才發現以前一枚超級金幣只能換5顆糖果，現在竟然可以換10顆，代表糖果其實變便宜了。
你聽懂這個故事了嗎？你表面上會覺得糖果變貴了，因為好寶寶點數從10點換一顆變成100點換一顆，但以外部觀察者的角度來看，這家補習班的糖果其實變便宜了。這裡的「好寶寶點數」就像我們的台幣，「發行更多好寶寶點數」就是所謂的通貨膨脹，使貨幣貶值；補習班裡的糖果就像房地產，而其他補習班流通的超級金幣則是美元。
通膨存在下，為何台灣人普遍認為房價不會下跌？
了解這個概念後，我們來談談為什麼台灣人普遍認為，只要一個國家長期有通膨，那麼房價就不可能下跌。消費者對通貨膨脹和房價的邏輯非常簡單：比方說每年通膨2%，代表貨幣購買力下降2%，相對來說資產價格就會成長2%。所以在台灣買房子十年，通膨約20%，那房價理應至少漲20%左右。全世界每年都有通膨，台灣也不例外，因此大家認為只要房價隨著通膨走勢上漲，就不可能賠錢。
這個觀念並非完全錯誤，因為大部分國家的確如此運作。通膨持續存在，物價難以變便宜。聽起來似乎無論房價多貴，只要通膨存在，房價就會無止境跟著漲，買房就是抗通膨、買房必賺不賠的秘密。但接下來，我們用土耳其和中國的數據來破解這個迷思。
土耳其與中國房價數據揭露真相
根據2024年第四季 Knight Frank 的數據，2024年全球房價漲幅最高的是土耳其，一年內漲了29.4%，下半年漲幅是7.1%。奇怪的是，看到土耳其房價漲這麼兇，台灣炒房客卻沒進去炒。同一年，台灣靠新青安政策排全球第九，2024年漲10.4%，但下半年只漲0.6%，幾乎沒有漲。
我們可以看出國外機構計算房價漲幅的方法與台灣不同。他們不只是看價格變化，而是把房價漲幅和通膨率分開計算。因為只有扣除通膨後，才能知道實際房價漲了多少，不會被通膨數字誤導。例如台灣2024年表面上漲10.4%，扣除通膨後實際漲幅只有8.2%。
這也解釋了為什麼台灣人誤以為只要通膨存在，房價就永遠會跟著漲，是因為沒扣除通膨看實際漲幅。
再看土耳其：表面上房價漲29.4%，但扣除通膨後實際卻跌了10.4%。計算後可知土耳其2024年通膨高達39.8%！你看吧，即使有嚴重通膨，土耳其房價真實反而下跌。
土耳其屋主真實損益解析
舉個例子：土耳其屋主2023年買了一間1000萬里拉的房子，一年後房市變差價格跌10.4%。因通膨39.8%，表面價格變成1294萬里拉，他以此價格賣出並開心賺294萬里拉。但當他去超市買牛奶、烤肉串、沙威瑪、加油時發現物價都漲39.8%，感覺自己好像沒賺到錢。用計算機試算後發現1294萬里拉扣掉39.8%通膨後，只剩下2023年925萬里拉的購買力，相當於虧損75萬里拉。
這就是為什麼一開始屋主覺得賣房賺了29%很開心，但拿著錢消費時卻感覺好像虧錢的真相。如果你還不懂，我們換個角度：假設2023年30里拉兌1美元，相當於1000萬里拉是33萬美元。2024年賣1294萬里拉，因39.8%通膨，美元兌里拉匯率變成42比1美元，以美元計價反而只需30.8萬美元買到同一間房，比去年少花2.2萬美元約66萬里拉。
換句話說，如果你用美元這個「超級金幣」買土耳其房子，多等一年反而省了66萬里拉。這證明即使國家有高通膨，也不保證你的房價一定會漲。只要賣房獲利跑不贏通膨，你就是白忙一場。
台灣租金投報率與通膨的矛盾現象
同理，在台灣現在房價高昂、淨租金投報率只有1.4%-1.5%，而台灣通膨卻超過2%。也就是說，在台灣買房收租其實是在白做工，因為租金收益打不贏通膨。但有人會說，台灣通膨穩定，不像土耳其這麼極端，那我們看看鄰居中國。
中國2024年表面跌幅是8.6%，但真實跌幅是8.9%。乍看之下奇怪，真實跌幅還比表面跌幅更大。計算後，中國2024年通膨只有0.3%。雖然物價略漲0.3%，但因中國房市近年疲軟，實際房價大跌8.9%。加上0.3%通膨後得出表面跌8.6%的結果。數據明確告訴我們，即使有輕微通膨，房價還是能大幅下跌。
台灣未來五年可能面臨的風險
接著假設台灣每年2%通膨，但5年後因為太多屋主只繳利息、繳不起本金，市場賣壓沉重，加上銀行貸款更嚴格、買氣低迷，導致5年後房價下跌25%。計算一下：5年2%通膨累積約10%，但房價跌25%，實際房價仍跌約15%，與中國情況如出一轍。
看完土耳其和中國的例子，你還敢斷言，只要國家有長期通膨，真實房價一定會無腦往上漲、不可能下跌嗎？既然土耳其和中國都有通膨卻大跌房價，你怎麼解釋？這裡有第二觀念：只要房價下跌幅度大於通膨，你也是在白忙活。
市場供需與價格波動的關係
記住，不管東西多好、多值錢、地段多優越，只要價格過高、市場缺乏成交量冷卻下來，它的價格終究會下滑。這與商品本身好壞無關。例如台積電再厲害，你怎麼不用2000元去買台積電股票？這就是現實。
三大重點總結：理解真正賺錢的關鍵
總結一下：為什麼即使一國有通膨、物價慢慢變貴，也不代表你的房價一定會無腦往上漲？三大重點如下：
第一，要跑贏通膨才是真正賺錢。也就是說你的房價漲幅要大於通膨率，或者房價跌幅小於通膨率，你才是真的賺到了。
第二，如果賣房獲利率低於通膨率，你就等於用貶值的貨幣換回資產，只是紙面賺錢而已，其實購買力下降反而更窮，就像土耳其例子。
第三，只要你的房價跌幅超過通膨率，那就是赤裸裸的虧損，連通膨都救不了你的損失，中國就是最好例子。
別忘了買房時只付兩成頭期款，其餘八成靠貸款，相當於五倍槓桿。有人說槓桿放大獲利，但沒人提醒你槓桿同樣放大虧損。如果房價跌1%，你的本金就虧5%；若跌10%，本金就剩一半。這些風險你的業務員有跟你分析過嗎？
投資前必須謹慎判斷未來趨勢
所以，如果到了2025年你還想買房投資，又相信過幾年房價會自動回升，那我必須提醒你，一定要先確認未來的房價趨勢在哪裡。只有當房價漲幅跑贏通膨，例如3%漲幅對2%通膨，你才真賺錢；或者即使跌價，但跌幅低於通膨率，比如2%通膨時只跌1%，你也是賺；因為別人的現金貶值比你多。這才是真正意義上的「買房抗通膨」。
但你知道投資房地產最可怕的是什麼嗎？就是房價下跌幅度比通膨還大，你賣掉之後不但本金賠錢，而且獲利還被吃掉了，資產和現金雙雙輸掉。
為什麼政府刻意維持適度通膨？
你可能會問：既然通膨可怕，為什麼全世界政府都想維持一定程度的通膨呢？簡單經濟學告訴我們：如果東西慢慢變貴，人們才願意提早消費，不會拖延購買。一旦大家覺得明年或未來會更便宜，就不急著消費，經濟會變差甚至陷入「通貨緊縮」，那種情況比適度通膨更糟糕。
所以各國目標是保持1%到2%的低度通貨膨脹。過高像土耳其那樣會讓人民薪資跟不上物價飆升，非常痛苦；過低或負成長則可能造成經濟停滯或衰退。
因此你要知道的是：通膨本身不是壞事，不好的地方在於薪資沒跟上。如果薪資增長跑贏通膨，人們才真的變富；反之則越來越窮。
房仲人員如何在冷淡市場中突破？
如果你是一線的房仲人員，在現在蕭條的市場中該怎麼辦？根據2025年3月統計，全台有75,687名仲介從業人員和9,796家仲介公司，雙雙創新高。而且現在 AI 使用越來越容易，即使沒有人教你破解話術或迷思，只要自己用 PublicX 或 ChatGPT 查詢，很快就能識破「買房抗通膨」的錯誤觀念。
資訊透明、門檻降低，你還用公司教的老話術無腦喊漲，已經對消費者沒用了。現在滿街都是仲介，你能說服客戶選擇一個不夠專業、不誠實的人嗎？如果你還在帶客戶看屋時說市場只是暫時盤整，很快就會漲回來，你說我們商圈多特別、地段多好、所以絕對不可能跌、只要有通膨就永遠漲……客戶聽完很可能已經知道你在誤導他，也知道你只是照本宣科講公司的話術。
結果客戶不會當場拆穿你，也不會給你難堪，而是露出尷尬又禮貌的微笑默默離開，就像手機LINE訊息已讀不回般消失。你還在想：「我都照公司教的方法講了，為什麼客戶還是不想買？」結果怪罪客戶沒眼光、不識貨、不誠意，但永遠不會想到是自己問題。
如果剛剛描述的情況像極了你的日常，那就是為什麼你業績不好、不被尊重的真相。因為客戶不是不想買，是不想找你買。我們一起結束靠說謊賣房子的時代吧！
影片出處
