房地產市場話術中，最常見的三句話是：

• 「一定要買房，因為漲了你是贏家」
• 「就算沒漲，還是你家」
• 「不買房，漲了你是輸家，沒漲你還是沒有家」

這些說法聽起來像理所當然，但實際上卻充滿誤導。以下從多面向為你破解這套話術背後的真相，讓你在面對買房決策時更理性、更清楚。

一、漲了你是贏家？這句話的盲點在哪？

1. 房價會一直漲嗎？

過去21年台灣房價有16年上漲，主因在於4次重大刺激事件：

• 2000年初政府大幅降息與刺激政策
• 2008年金融海嘯後美國QE
• 2020年疫情期間美國QE
• 2023年台灣新青安房市刺激政策

未來這些事件再發生的機率極低，且央行已警告目前房價泡沫嚴重，甚至考慮進一步打房措施。台灣房價所得比高達10.76倍（2024年Q4），房貸負擔率超過46%，明顯處於泡沫風險階段。

2. 房價投資回報率低

台灣平均毛租金投報率約2.24%，扣除管理費等淨租金僅約1.5%，遠低於通膨率。高房價使得投資報酬率非常有限。

3. 現在房市已進入價量背離階段

成交量大幅減少，但價格仍小幅上漲，這往往是價格即將下跌的前兆。2027年後大量只繳利息的新青安屋主將成為賣壓，空屋率高達9.32%，供需失衡將加劇價格下跌。

二、就算房價上漲，你真的是贏家嗎？

1. 漲價只是紙上富貴

自住客房價上漲並不代表現金入袋，繼續繳高額房貸，生活壓力不減。

2. 增貸投資風險大

以2025年平均房貸利率約2.5%計算，大部分購屋者有5倍槓桿，投資必須獲利遠超過2.5%才能賺錢。高槓桿與資金成本使得風險大幅增加。

3. 換屋成本更高

若換屋，新的房價同樣上漲，原有利潤會被新房更高成本吃掉，實際負擔反而更重。

三、就算不漲，還是你家？真相是什麼？

1. 房貸壓力巨大

台灣平均46%薪水用於繳房貸，生活品質大幅下降。30年沉重負擔使家庭生活受限，無法輕鬆消費或休閒。

2. 房子究竟是誰的？

頭期款只佔20%，其餘80%是銀行貸款，未還清前法律上房子屬銀行所有。若無法繳款，房子可能被法拍。

四、不買房，「沒漲你還是沒有家」的謬誤

1. 機會成本被忽視

假設頭期款240萬不買房，而是投資ETF等理財工具，以保守年報酬率4%計算，每月可額外獲得約8,000元收益，用於支付租金或其他開銷。

2. 生活彈性更大

租屋可以靈活搬遷，不必承擔重壓貸款風險。遇突發狀況也能迅速調整生活，不至於被法拍威脅。

五、為什麼房產業者喜歡用這些話術？

• 業務目標驅動：推銷人員、代銷、建商利益綁定在賣出更多房子。
• 缺乏經濟知識：多數仲介未受過完整房地產經濟訓練，只會依賴「房價只漲不跌」的簡單說辭。
• 市場壓力：房市冷清時，他們更依賴話術拉抬買氣。
• 資訊不透明：消費者缺乏正確數據和風險認知，被誤導機率高。

六、買不買房沒有絕對對錯，只看是否適合你

購屋三大合理條件：

1. 自用需求急迫
2. 房子價格合理、千載難逢
3. 房貸本息支出佔月收入不超過1/3

若符合以上條件，且能承受長期負擔，買房仍可是選項之一。但一定要基於充分資訊做決策。

七、總結

專家建議

• 做足功課，掌握完整數據與市場趨勢
• 評估自身財務能力與生活需求，不盲目跟風買房
• 可多關注透明且專業的房產資訊來源，例如YouTube自媒體、專業部落格
• 理性判斷「買房」與「租屋」的利弊，不要被業務話術左右

參考資料

• 台灣統計處2024年Q4 房價所得比與負擔率
• 全球房地產指南 — 台灣租金投報率
• 中央銀行政策公告與打房措施
• 都市改革組織空屋率分析
• Zack YouTube頻道與相關金融投資理論

結語

購屋是人生大事，切勿被單一口號或業務話術影響決策。掌握全面資訊，是避免成為「盤子」的最佳方式。理性和數據才是最好的防身符。